配资分仓管理吴其伦:土地流拍增多将力促房价下跌

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  近期配资分仓管理,全国各地土地流拍事件频现,土地市场降温加剧。

  9月11日,武汉出让两宗地块中,一宗出现流拍。这是武汉继8月底出现今年首宗纯住宅用地流拍后,再有流拍案例。此前,济南、杭州、广州等地出现流拍或是以底价成交,土地市场遇冷趋势明显。

  截至2配资分仓管理0188月末,全国已发生土地流拍807宗,累计流拍建筑面积达7954万平方米,是去年同期数额配资分仓管理的7.3倍。

  整体来看,流拍地块主要集中在东部沿海和中部地区。主要由于东部及中部地区房价上涨较快,带动土拍价格上涨。此外,这些地区也是调配资分仓管理控政策最为严厉的地区,其中西安、长沙、太原等地曾被住建部约谈。市场较冷下,土地流拍较多。

  尤其值得注意的是一线城市,即使成交的土地,也是底价或逼近底价,成交价格普遍低于两年前。

  在我看来,土地流拍事件频现,原因不外有三:

  一是房地产开发商不看好后市,对于拿地持谨慎态度。今年以来,“房住不炒”已成铁律,各地持续收紧调控,市场供求已现逆转,对于房地产后市,开发商普遍持谨慎态度。加之,很多开发商在前几年的土地储备还没有完成开发。

  二是随着调控进入深水区,房地产开发商的手里现金吃紧,很多公司正在进行大规模裁员,他们已无余力拿地。

  近日,包括泰禾集团(行情000732,诊股)、绿地、华夏幸福(行情600340,诊股)、长江实业上海公司等接连被曝出部分地区的“瘦身”计划。而这场“名义上不会大张旗鼓,实际上数量可观”的人才调整正在逐渐蔓延且持续深入。

  房企融资收紧,是造成流标增多的一大原因。《2018中国房地产行业发展白皮书》显示,2018年,在去杠杆的金融现实下,监管部门出台一系列政策管控房企融资,控制债务规模。而房企最为倚重的银行贷款也开始收紧,使得2018年以来,房企土地购置渐趋理性。

  三是土地价格居高不下,导致房地产开发商难以承受。2017年房企集中抢占土地资源,在一定程度推高了土地价格,目前仍居高不下。部分城市的地块挂牌价格相比地块周边房价偏高,导致起拍价格上不占优势,房企盈利空间有限。

  土地流拍,所产生的直接后果有二:

  一是城市发展受阻,政府推出地块拍卖,是基于城市产业规划或城区功能优化,一旦土地流拍,这些规划与优化的实施将变得遥遥无期;

  二是严重浪费资源,从地块推出,到房地产开发商参与竞拍,至少需要数月时间,其中牵扯到政府部门、机构、企业、个人等,一旦流拍,将浪费很多人力物力。

  除了上述直接后果,土地流拍还将力促房价下跌。

  首先,受既定规划影响,土地流拍之后,政府还会将土地重配资分仓管理新挂牌,在房地产库存居高不下的市场环境下,重新推出地块时,降低起拍价是必然。土地价格降低,则房地产开发商的成本将随之降低,房价下跌将是必然。

  其次,在资讯高度透明的当下,土地流拍率攀升的信息会很快被公众知悉,这将在很大程度上加大公众看空房价的预期,将令房地产市场观望情绪蔓延。在库存畸高、需求锐减的市场态势下,房地产开发商唯有降价自保。